相続税対策で不動産を活用する方法があります

土地評価と相続税

土地を上手に活用する事が出来れば相続税の対策になります。元々土地や建物等の不動産は高いので、相続をする場合もそのうちの60パーセントを土地等の不動産が占めています。その為、相続税の対策としてこれらを活用する事はとても大事です。特にたくさんの資産を持っている人は、上手に活用する事で大きな節税効果を得る事が出来ます。
ではどのように不動産を活用すればよいのかというと、まずは正しい土地の評価をするという事が大切です。例えば土地の評価は、形状がいびつであったり、道路に面している部分が少なかったり、日当たりが悪かったりすると土地の評価額も低くなります。土地は価格が高いので、正しく評価する事で価格も変わり、納税額も変わってきますので、まずは正確に自分が所有している土地を評価する事が大事です。
次に相続をする財産の中に土地等の不動産があり、さらに更地があった場合は建物を建てる事で節税できるという事があります。そして、その建物をアパート等にして貸し家にすればさらに節税する事が出来ます。その理由は貸し家が建っている土地は、貸し家建て付け地となって土地の評価額は20パーセントほど低くなり、その結果おさめる税金も安くなるからです。
しかも家を貸し家にするメリットはこれだけではありません。貸し家にすると建物についても評価額は約30パーセントほど下がるので、さらに支払う税金も安くなります。

つまり、更地に家が建つだけで土地の評価額は20パーセント下がり、その建物を貸し家にする事で家の評価額は30パーセント下がります。その結果、現金で資産を残す場合よりも不動産を購入して残した場合のほうが、支払う税金の額は低くて済みますので、たくさん現金をもっていたり、更地が相続財産となるのであれば、不動産を購入したり賃貸経営を行うと良いです。

マンションと相続税

またワンルームマンションを購入すると節税効果は高くなります。特に駅の近くなど利便性の高い場所といった物件は、時価と相続税の評価額との差が大きいので節税効果が大きいです。
ワンルームマンションは、一棟のマンションを持つ場合と比べて、一つの建物の中の一部屋という事なので、土地を持っている権利の割合も低く、相続税の評価額が大きく減額されるというメリットがあります。
ただ、ワンルームマンションを購入する時に気をつけなければならないのは、駅に近いような人気物件であれば問題ありませんが、そうでない場合にせっかくマンションの一室を購入して賃貸にしても人が入らずに空き室になってしまう可能性もあります。
他にもタワーマンションを節税対策に活用する方法もあり効果的です。それはタワーマンションは部屋の個数も多いので、土地の持ち分が少なくなり、その結果土地の評価額が少なく計算されるからです。中には時価の5分の1ほどになる事もあります。しかしタワーマンションは人気があり、購入価格が高かったり、賃貸にする場合も家賃が高い為に空室になってしまう可能性もありますので注意が必要です。

生前贈与で相続税が安くなる?相続と贈与の関係とは?

生前贈与

相続と贈与の違い

相続と贈与の違いは、前者が亡くなった人の財産や債務など承継するのに対し、後者は生前に財産を譲り渡すことを指します。どちらも財産を第三者に譲るという意味では同じですが、税金については贈与税が相続税を補う性質を持ち、かつ課税の公平という観点から贈与税の方が高い税率となっています。

例えば、親が生前贈与をして5,000万円の財産を子供に譲る場合、親の死亡時には財産が無くなり相続税は課税されませんが、贈与時に高い税率で課税する事によって相続時より高額な税金を負担する事になる為、課税の公平を保つ事ができます。

それぞれの税額を計算してみると、贈与した場合の税額は、それが一般贈与財産であれば【{5,000万円-110万円}×55%-400万円=2,289.5万円】、成人した子や孫に対して行われた特例贈与財産であっても【{5,000万円-110万円}×55%-640万円=2,049.5万円】となりますが、相続した場合は【{5,000万円-3,600万円(法定相続人が一人の場合の基礎控除額)}×15%-50万年=160万円】となります。もちろん、法定相続人が多ければそれだけ基礎控除額が増額しますので、全く税金が掛からないケースもあり、相続と贈与では税率も税額も大きな違いがあると言えます。

相続時精算課税の制度

それでも、相続時精算課税の制度を活用すれば、相続まで待たなくても財産を譲る事は可能です。相続時精算課税とは、成人した子や孫が60歳以上の父母または祖父母から贈与を受けた場合に、その贈与額が2,500万円に達するまで非課税となる制度を言います。なお、年齢は贈与を受けた年の1月1日時点で判断し、子は贈与者の推定相続人(贈与時に相続権を有する法定相続人)のみが対象となる点に注意して下さい。

相続時精算課税の特徴は、贈与財産の種類や回数に制限はなく、この制度を選択した年以降に同じ贈与者から贈与を受けた場合でも特別控除額を差し引ける点にあります。例えば、父から1,500万円の贈与を受け、翌年に800万円、翌々年に500万円の贈与を受けた場合、初年度と二年目の合計贈与額は2,300万円で特別控除額の範囲内なので非課税となり、3年目は残っている200万円の特別控除額を差し引いた300万円に一律20%の税率が課税されます。

そして相続税の計算の際に、贈与時の財産の価額を相続財産に含めて税金を計算する事になります。その為、仮に特別控除額を超えて贈与税が課税された場合であっても、その税額は贈与者が死亡した際の相続税額から差し引く事ができ、引ききれなかった金額については還付を受ける事ができます。つまり、生前贈与を行っても相続時に税金を計算を行う為、相続まで待つ事無く財産を譲る事ができます。

ただし、相続時精算課税を選択した後は暦年課税の戻す事はできませんし、他の贈与者から贈与を受けた場合は暦年課税によって課税される事になります。また、相続財産に含む際の贈与財産の価額は贈与時の価額となりますので、贈与財産が不動産など価値が下落する財産の時は、相続時精算課税を適用しない場合と比べて税金が高くなる可能性があります。

相続税の算出・申告と税理士について

相続税算出

相続税の算出方法

新聞やニュースで目にしたり、あるいは耳にしたりすることがある相続税ですが、算出は以下の通りになります。

まず被相続人が保有している財産を評価し、遺産総額を出します。次に、遺産総額から非課税財産と債務を差し引く債務控除を行い、課税価格を算出します。この課税価格から基礎控除額を差し引いた額を、法律に則って分配し、各々に応じた相続税率をかけ、税額を算出します。一度出したそれぞれの税額を足し合わせ総額を算出し、これを再び実際の遺産の受け取り額に応じて按分することによって算出されます。

流れは以上ですが、実際の額面を算出するまでには沢山の計算が必要となります。その計算式も、非課税財産に含まれる生命保険・死亡保険の控除額を算出する「500万円×法定相続人」や基礎控除額の「3,000万円×600万円×法定相続人の数」、法定相続分のように明確なものから、財産評価する際の金やプラチナ・自動車のように「相続発生日の小売価格」や「中古市場の同じ車種・年代を参考にした再調達価格」といった市場価格を調べる必要があるものまで多岐に渡ります。また、非課税財産に含まれる葬式費用も、控除できるものと控除できないものがあります。例えば、受取人が法人の香典や仏具代は葬式費用であっても、非課税財産に含まれません。

また、算出した相続財産を法定相続分で分けた後に掛ける相続税も、その金額によって変化します。相続分が1,000万円以下であればその10%が、1,001万円からは相続額に税率を掛けたものから所定の控除額を引いたものが額面になりますが、これを足した後、また相続分で分配して、という計算が必要になります。更に、条件が当てはまる場合は、贈与税額控除や配偶者控除などの、税額控除が適用される場合があります。こちらは1人1人に控除が適用され、受けるためには相続税申告が必要となります。加えて、財産を所得する人が親や子、配偶者以外の場合は税額加算が必要となります。

税理士依頼の重要性

このように税額の算出だけでも多岐に渡り労力を必要とする相続税ですが、申告後に税務調査が入る可能性があります。税務調査が入った場合、修正申告が必要となり、修正後の税金と追徴課税を支払う必要が生じます。

こうした算出の手間や税務調査を避けたい、あるいは具体的な計算が難しい、という場合は、税理士など専門家に相談したり、申告を依頼する手があります。依頼した場合は上記の多大な計算にかかる時間を削減でき、適切な財産評価や税額を算定してもらう事ができます。また、条件が細かく規定されている控除制度に対して、適用の可否を判断した上で適用してくれます。また、税理士に適正な相続税の申告書を作成してもらった場合、チェックする税務職員も「きちんと作成されている」と判断し、税務調査が入りにくいメリットも生じます。税務調査が入った場合でも、その時に立会いが可能です。また、申告だけではなく、節税に関しても相談することができます。

相続税対策としてマンションを建てる際のメリットとデメリット

節税対策

現預金よりマンション・不動産

相続する資産がかなりあって、それをそのまま現金で残してしまうと、遺族が相続する際に相続財産の評価額はそのままの額になってしまいます。これは、銀行の預貯金も同じであり、税金が高くなります。それを回避するために土地を購入したり家屋を購入することで評価額が下がりますので、ある程度の資産がある人は覚えておくと役に立つかもしれません。

また、何にも活用していない土地を持っている場合、そのままにしてしまうと評価額は路線価または固定資産税評価額になりますが、これを貸家貸付地として評価額を下げる方法があります。それは、アパートやマンションを建てることです。更に、それらを建てる時にローンを組むと、相続財産から借金が引かれることにより相続財産の総額を減らすことが可能になります。どの位変わるのかというと、土地の評価額は約8割程度かそれよりも少し下がります。建物が新築の場合には、固定資産税評価額が建築費の7割程度になります。

タワーマンションによる節税

このように大幅に評価額が下がりますので、相続税対策としてアパートやマンションを建てることを強くすすめられることもあります。節税を考える時にはこのような方法が有効なことは確かですが、デメリットもありますので慎重に検討しなければなりません。デメリットとして気をつけたいのは、建物を建てる際にローンを組んでいると借金が残ってしまうことです。いくら現金での相続分を減らすことができて税金対策を行うことができても、多額の借金が残りますのでリスクはあります。しかも、借金をしていれば利息がつきますし、建てたアパートやマンションの入居率が悪ければ回収率も低下してローンの支払いに影響が出る可能性もあります。家賃収入ありきで計画を立ててしまうと途中で行き詰まってしまうことも考えられますので、建築費用を現金で捻出する方法を考えるのが安全な方法です。現金で出す場合、相続税対策としては非常に有効な手段となります。

現金を不動産にかえる方法で相続税対策を行う場合は、購入するのは戸建住宅ではなく高層マンションの方が良いとされています。なぜ戸建ではないのかというと、部屋数の多い高層マンションの場合には不動産登記法上の土地面積が戸建よりも小さく計算されているからです。そのため、土地の評価額は時価の5割程度となって節税効果が見込めます。これは、高層階であるほど効果が大きくなりますので、できるだけ上の方の階を購入することが大切です。

購入した後に売りたくなった時でも、中古市場がかなり活発であるため売却しやすいというメリットもあります。価格が安定していますので大幅な下落などは考えにくく、特に高層階は人気がありますので高く売ることができます。このような換金性の高さは不動産購入時に必ずチェックしておきたいポイントであり、万が一相続税対策として購入する場合でも後々売却に困ってしまうような物件に手を出してはいけません。

税理士が教える相続税の基礎知識:非課税財産とは

非課税財産

相続すると相続税が発生する!

被相続人から遺産を相続すると一定の金額以上には相続税がかかります。基本的には3000万円、そして相続人一人について600万円までが課税の対象とはなりまえん。しかし、土地や家があって、それに預貯金などがあると、この限度額を超えやすいので、その場合は税理士などに相談してきちんと申告することです。

家や土地の評価の仕方なども結構難しいことがあり、また土地は固定資産の評価などと金額が一致しないこともあり、さらには土地の形状や性質などで、マイナス補正することができるなどもあります。

非課税財産とは?

相続には、このようなこともありますが、もう一つ大事なことは「非課税財産」ということで、これらに該当するものは税金の対象外になるということなのです。

まず、お墓などの関係になります。墓地や墓石、仏壇や仏具、あるいは神様などをお祭りするための道具など日常に礼拝しているものは対象外となります。これらは財産というよりも祖先を敬うためのものなどということもあって、お金で計算するものではないということから来ています。したがって、かなり立派なものであっても、価値がありそうでも税金はかかりません。売買の対象になりえないということもあるからです。ただし、骨董品としての価値があるとか、投資の対象になりうる品物については税がかかることを承知しておく必要があります。

宗教、慈善、学術、その他の公益を目的とする事業を行う一定の個人などが、相続や遺贈などによってもらったものも、その公益を目的とする事業に使うことが明確であれば、これも税の対象外となります。
地方公共団体の条例によって、精神や身体に障害のある人、またはその人を扶養する人が取得する心身障碍者共済制度に基づいて支給される給付金を受ける権利も同じです。
被相続人に関しての生命保険の保険給付金は、法定相続人の人数に500万円を掛けた金額までは、税金がかかりません。

被相続人に係わる退職手当金も、同じく500万円に人数を乗じた金額まではかかりません。

変わったところでは、幼稚園の事業ですが、相続人が引き続きその幼稚園を経営することが前提ですが、事業に使われていた財産は一定の要件をクリヤーすれば対象外となります。
国、地方公共団体や特定の公益法人への寄付や特定の公益信託の信託財産とするために支出したものも申告期限までに行っていれば大丈夫です。

そして、交通事故による損害賠償金も相続財産としては扱われません。

税理士に相続業務を依頼するメリット・デメリット

相続全般を助けてくれるのが税理士

相続が発生すると、非常に煩雑で難しい手続きを行う必要があります。何の知識も経験もない素人が手続きをやろうとしても、時間ばかりがかかってしまい、良いことはあまりありません。そんな時に助けになってくれるのが、税務のプロである税理士なのです。

税理士に相続手続きの一切を依頼した場合、相続人は様々なメリットを得ることができます。

まずは忙しい時間を縫って手続きを行う必要が無いため、余計な時間や手間をかけずに済むという点です。申告に関する手続きのほとんどはプロが行ってくれ、必要書類なども指示に従って準備すれば良いだけなので非常に簡単です。そもそも相続に関する手続きは、税務の専門家である税理士でなければスムーズに進めることは難しいのです。

他の様々な手続きや申告と比べ、相続税に関することは手続きの流れや必要書類が非常に多く、とても経験の無い素人は全てを完璧に進めることはできません。税金額の計算も非常に複雑で難しく、手続きの前にまず専門用語や計算方法などの基礎知識の勉強から始めなければなりません。

10か月という期限は意外とはやく過ぎる!

通常、必要な手続きや納税は資産を受け継いでから10か月以内に行わなければならないため、のんびり勉強していてはあっと言う間に期限が来てしまいます。また、本来であれば適用される税金の軽減措置や特例の存在なども知らず、必要以上の税金を納めてしまう事だってあり得ます。税務署は多く収めてくれる人に対して、わざわざ軽減できますよなどと教えてくれることはほとんどないので、知らずに手続きしてしまうと大きな損をしてしまう可能性もあります。

さらに、専門家に手続きを行ってもらうと税金額を低く抑えられる可能性もあります。ほとんどの財産について、税金額の算出は税理士が行います。つまり、経験豊富なプロであればあるほど、税務署から指摘されない範囲で税金額の算出に必要となる評価額をうまく引き下げることができるのです。知識のない素人が自分で手続きを行う場合は決してできないことであり、財産の内容によっては大きく税金額を節約することができます。これは経験によって可能になる高度な技術であり、手続きを依頼する費用以上に節約できることもおおいので最終的にはかなり得をすることもできます。

このように、手続きを税理士に依頼すると様々な面でメリットを得ることができるのです。特に税金額を抑えられる点は大きなポイントなので、できるだけ依頼するようにしましょう。

税理士に依頼する相続業務の報酬相場

税理士報酬

相続税の問題とは?

誰かが亡くなったときはその遺産を親族で分けることになりますが、その時に重要になるのが相続税の問題です。

この税金はかなり大きなお金を支払うことにもなるので、どういう形で対応をするのかをよく考えなければいけません。

相続税への対応は一般的に税理士に頼むことが多いですけど、このような専門家に仕事を頼む時は報酬を支払う必要があります。

以前はこの専門家に支払う金額が法律で決まっていたので、どの程度の支払いになるのかが明確でした。

しかし今は自由に設定できるようになった影響で、いくら支払えばよいのかが分かりづらくなっています。

税理士報酬の相場

そういう変化が起きているのですけど税理士に相続業務の依頼した時は、だいたい遺産総額の1%~0.5%を支払うことになります。

この金額は数値そのものはあまり大きく感じませんけど、遺産では非常に大きな金額を扱うのでそれなりの負担になります。
例えば一億円の遺産の手続きを依頼した時は、100万円から50万円の費用を支払うのが一般的です。

この負担は遺産全体の金額からすれば大きくありませんが、それなりにお金が必要になるので注意が必要です。
また今はどの程度の報酬にするべきか法的な規制がないので、実際に相談をするまで費用について分からない所があります。

ネットを調べれば大体の情報を得ることは可能ですけど、ネットにサイトを公開していない業者では調べることができません。
そのためどの程度の負担になるのか把握がしづらい所はありますが、遺産総額の1%~0.5%ならば妥当だといえます。

それよりも高い費用を請求している場合は何らかの問題があるので、そのような業者を利用する時はよく考えたほうがいいです。
税理士を利用する時の費用はこのような形になっていますけど、業者によっては成功報酬を求めるところもあります。

遺産の手続きでは不動産のやり取りなど複雑な作業がいるので、そういう事について特別なお金を請求する業者も存在します。
そのような所に仕事を頼むと大きなお金を請求されることもありますから、成功報酬についてはよく調べてから依頼した方がいいです。

相続の手続きを税理士に依頼する時の費用は、大きな遺産がなければそれほどは負担になりません。
しかし大きな不動産などがあったときは費用が大きくなりやすいので、そういう問題については理解をしておく必要があります。

また成功報酬を要求する業者も一部ありますから、そういう所を利用する時は詳しく話を聞いておいたほうがいいです。

税理士に相続業務の依頼の流れ

書類

相続税に強い税理士への相談の流れ

税理士に相続業務の依頼の流れというのは、利用を検討する人にははじめに知っておきたいないようになります。まずは初回の面談の予約をするため、電話利用か公式ホームページ経由で、初回面談希望の予約をします。初回の面談では相続に関しての話をしますので、大体の相続財産のこと、不安に感じていること、現在の状況や相続人の関係などを話します。利用事務所にもよりますが、30分から1時間ほどの無料相談を儲けいることが多く、それ以上は時間で費用の発生となります。

納得のいく内容であれば契約となり、多くの場合はここで着手金を入金することになります。目安としてはだいたい、10万円程の着手金の用意を必要とします。契約度に改めて面談を行いますが、この時には無料相談の時とは違い、もっとしっかりとしたタイムスケジュールの説明を受けることになります。相続税申告をするまでの契約を始め。計算の仕組みや方針という基本的な説明になりますので、大切な時間になります。

相続相談には書類が必要

申告のため必要となる書類の案内もありますし、そのための収集方法などの説明もあります。こうしたことは初めてという人が大半ですので、初心者でもわかりやすく説明はあるので、丁寧な説明でスムーズな進行を目指すことができます。実際に深刻に必要は書類の収集を開始していきますが、一部の書面等に関しては、代理取得をしてくれるなどのサービスを行う事務所もあります。

その後も面談を2回から3回程行うことになり、それは月に1回から2回程です。依頼者の予定を優先しての面談ですので、相談をすることができできます。面談では資料の受け渡しや不動産利用状況などの質問などもあります。不動産につきましては、現地調査への同行をすることもありますし、財産評価額の概算などの中間報告なども行います。

面談の内容をベースとして、財産評価作業や各種検討作業が行われることになります。その上で財産の評価額の確定や報告がありますので、遺産分割協議に関連しての専門的なアドバイスを受けるとができます。何を誰が引き継ぐか、こうした決定は税金の金額も関わります。 遺産分割協議を行うこととなり、 遺産分割協議の結果をもとにして、遺産分割協議書及び必要な申告書が作成されることになります。

遺産分割協議書や申告書塁の最終書類に署名押印をして、全員の署名押印を行います。申告期限内に必要な税金を納めて、申告書を税務署へと提出することになります。

相続税専門の税理士について

相続専門税理士

相続に強い税理士は少ない

税務に関する専門家として有名な税理士は、個人や法人の税務申告や節税のアドバイス、企業の納税対策を行うためのパートナーとして業務を行っていますが、全ての税務関係が的確に判断できるというわけではありません。税関系においては法律に大きく関わるために複雑な処理が必要になり、税務申告や節税といったやり方でも常にひとつの方法というわけではないのです。相続税もまた様々な処理が必要となっていて、全国で7万人以上がいるとされる税理士でも専門性が必要になることで、得手不得手が大きくなってくるのです。

相続には遺族の預貯金だけでなく土地や建物といった不動産に証券、自動車や価値のあるコレクションなど実に様々なものが発生します。お金だけであればそこまで難しくはありませんが、財産のほとんどが不動産となっていることが多く、所有や購入、売却の際にも必ず税金が発生するので、これに理解が深い者でないと処理することが難しくなります。

そのため、税理士にお願いするには、少なくても不動産に強い事務所を見つけることが重要となります。その他にも専門的な知識があるか、実務の経験が豊富か、税務署対応に優れているかといった条件も確認しておく必要があります。

税務署対応が重要

特に税務署対応をしっかりしていないと、相続に必要な申告書を作成できても、その後に不明な点があれば何度も税務署に足を運ぶことになってしまいます。実務経験に関しては事務所の歴史にも繋がっていて、古くから地元で営業している事務所であれば問題はないでしょう。

ただし、法人の税務申告だけを請け負っているようなところでは、経験が不足して失敗することもあるので、まずは実績があるかどうかを調べておく必要があります。大がかりな相続になってくると税理士では手が届かず、場合によっては弁護士の出番がやってくることもあります。

この際に素直に弁護士を紹介してもらえるのであれば問題はありませんが、横に繋がりがなければ依頼してもお金だけ取られて無駄になるということも少なくありません。問題が起こっても事務所内で解決するのではなく、多くの繋がりとのやり取りで処理してくれる事務所の方が優れていると言えるでしょう。当然ながら相続税申告の実績が多いところが良いですし、加えて料金が安いというのも大切です。しかし、残念ながら高品質の申告書には料金がかかることが多いため、安ければ良いというわけではなく、料金は適正であるかという点も重要になってきます。