相続税対策で不動産を活用する方法があります

土地評価と相続税

土地を上手に活用する事が出来れば相続税の対策になります。元々土地や建物等の不動産は高いので、相続をする場合もそのうちの60パーセントを土地等の不動産が占めています。その為、相続税の対策としてこれらを活用する事はとても大事です。特にたくさんの資産を持っている人は、上手に活用する事で大きな節税効果を得る事が出来ます。
ではどのように不動産を活用すればよいのかというと、まずは正しい土地の評価をするという事が大切です。例えば土地の評価は、形状がいびつであったり、道路に面している部分が少なかったり、日当たりが悪かったりすると土地の評価額も低くなります。土地は価格が高いので、正しく評価する事で価格も変わり、納税額も変わってきますので、まずは正確に自分が所有している土地を評価する事が大事です。
次に相続をする財産の中に土地等の不動産があり、さらに更地があった場合は建物を建てる事で節税できるという事があります。そして、その建物をアパート等にして貸し家にすればさらに節税する事が出来ます。その理由は貸し家が建っている土地は、貸し家建て付け地となって土地の評価額は20パーセントほど低くなり、その結果おさめる税金も安くなるからです。
しかも家を貸し家にするメリットはこれだけではありません。貸し家にすると建物についても評価額は約30パーセントほど下がるので、さらに支払う税金も安くなります。

つまり、更地に家が建つだけで土地の評価額は20パーセント下がり、その建物を貸し家にする事で家の評価額は30パーセント下がります。その結果、現金で資産を残す場合よりも不動産を購入して残した場合のほうが、支払う税金の額は低くて済みますので、たくさん現金をもっていたり、更地が相続財産となるのであれば、不動産を購入したり賃貸経営を行うと良いです。

マンションと相続税

またワンルームマンションを購入すると節税効果は高くなります。特に駅の近くなど利便性の高い場所といった物件は、時価と相続税の評価額との差が大きいので節税効果が大きいです。
ワンルームマンションは、一棟のマンションを持つ場合と比べて、一つの建物の中の一部屋という事なので、土地を持っている権利の割合も低く、相続税の評価額が大きく減額されるというメリットがあります。
ただ、ワンルームマンションを購入する時に気をつけなければならないのは、駅に近いような人気物件であれば問題ありませんが、そうでない場合にせっかくマンションの一室を購入して賃貸にしても人が入らずに空き室になってしまう可能性もあります。
他にもタワーマンションを節税対策に活用する方法もあり効果的です。それはタワーマンションは部屋の個数も多いので、土地の持ち分が少なくなり、その結果土地の評価額が少なく計算されるからです。中には時価の5分の1ほどになる事もあります。しかしタワーマンションは人気があり、購入価格が高かったり、賃貸にする場合も家賃が高い為に空室になってしまう可能性もありますので注意が必要です。

生前贈与で相続税が安くなる?相続と贈与の関係とは?

生前贈与

相続と贈与の違い

相続と贈与の違いは、前者が亡くなった人の財産や債務など承継するのに対し、後者は生前に財産を譲り渡すことを指します。どちらも財産を第三者に譲るという意味では同じですが、税金については贈与税が相続税を補う性質を持ち、かつ課税の公平という観点から贈与税の方が高い税率となっています。

例えば、親が生前贈与をして5,000万円の財産を子供に譲る場合、親の死亡時には財産が無くなり相続税は課税されませんが、贈与時に高い税率で課税する事によって相続時より高額な税金を負担する事になる為、課税の公平を保つ事ができます。

それぞれの税額を計算してみると、贈与した場合の税額は、それが一般贈与財産であれば【{5,000万円-110万円}×55%-400万円=2,289.5万円】、成人した子や孫に対して行われた特例贈与財産であっても【{5,000万円-110万円}×55%-640万円=2,049.5万円】となりますが、相続した場合は【{5,000万円-3,600万円(法定相続人が一人の場合の基礎控除額)}×15%-50万年=160万円】となります。もちろん、法定相続人が多ければそれだけ基礎控除額が増額しますので、全く税金が掛からないケースもあり、相続と贈与では税率も税額も大きな違いがあると言えます。

相続時精算課税の制度

それでも、相続時精算課税の制度を活用すれば、相続まで待たなくても財産を譲る事は可能です。相続時精算課税とは、成人した子や孫が60歳以上の父母または祖父母から贈与を受けた場合に、その贈与額が2,500万円に達するまで非課税となる制度を言います。なお、年齢は贈与を受けた年の1月1日時点で判断し、子は贈与者の推定相続人(贈与時に相続権を有する法定相続人)のみが対象となる点に注意して下さい。

相続時精算課税の特徴は、贈与財産の種類や回数に制限はなく、この制度を選択した年以降に同じ贈与者から贈与を受けた場合でも特別控除額を差し引ける点にあります。例えば、父から1,500万円の贈与を受け、翌年に800万円、翌々年に500万円の贈与を受けた場合、初年度と二年目の合計贈与額は2,300万円で特別控除額の範囲内なので非課税となり、3年目は残っている200万円の特別控除額を差し引いた300万円に一律20%の税率が課税されます。

そして相続税の計算の際に、贈与時の財産の価額を相続財産に含めて税金を計算する事になります。その為、仮に特別控除額を超えて贈与税が課税された場合であっても、その税額は贈与者が死亡した際の相続税額から差し引く事ができ、引ききれなかった金額については還付を受ける事ができます。つまり、生前贈与を行っても相続時に税金を計算を行う為、相続まで待つ事無く財産を譲る事ができます。

ただし、相続時精算課税を選択した後は暦年課税の戻す事はできませんし、他の贈与者から贈与を受けた場合は暦年課税によって課税される事になります。また、相続財産に含む際の贈与財産の価額は贈与時の価額となりますので、贈与財産が不動産など価値が下落する財産の時は、相続時精算課税を適用しない場合と比べて税金が高くなる可能性があります。

相続税の算出・申告と税理士について

相続税算出

相続税の算出方法

新聞やニュースで目にしたり、あるいは耳にしたりすることがある相続税ですが、算出は以下の通りになります。

まず被相続人が保有している財産を評価し、遺産総額を出します。次に、遺産総額から非課税財産と債務を差し引く債務控除を行い、課税価格を算出します。この課税価格から基礎控除額を差し引いた額を、法律に則って分配し、各々に応じた相続税率をかけ、税額を算出します。一度出したそれぞれの税額を足し合わせ総額を算出し、これを再び実際の遺産の受け取り額に応じて按分することによって算出されます。

流れは以上ですが、実際の額面を算出するまでには沢山の計算が必要となります。その計算式も、非課税財産に含まれる生命保険・死亡保険の控除額を算出する「500万円×法定相続人」や基礎控除額の「3,000万円×600万円×法定相続人の数」、法定相続分のように明確なものから、財産評価する際の金やプラチナ・自動車のように「相続発生日の小売価格」や「中古市場の同じ車種・年代を参考にした再調達価格」といった市場価格を調べる必要があるものまで多岐に渡ります。また、非課税財産に含まれる葬式費用も、控除できるものと控除できないものがあります。例えば、受取人が法人の香典や仏具代は葬式費用であっても、非課税財産に含まれません。

また、算出した相続財産を法定相続分で分けた後に掛ける相続税も、その金額によって変化します。相続分が1,000万円以下であればその10%が、1,001万円からは相続額に税率を掛けたものから所定の控除額を引いたものが額面になりますが、これを足した後、また相続分で分配して、という計算が必要になります。更に、条件が当てはまる場合は、贈与税額控除や配偶者控除などの、税額控除が適用される場合があります。こちらは1人1人に控除が適用され、受けるためには相続税申告が必要となります。加えて、財産を所得する人が親や子、配偶者以外の場合は税額加算が必要となります。

税理士依頼の重要性

このように税額の算出だけでも多岐に渡り労力を必要とする相続税ですが、申告後に税務調査が入る可能性があります。税務調査が入った場合、修正申告が必要となり、修正後の税金と追徴課税を支払う必要が生じます。

こうした算出の手間や税務調査を避けたい、あるいは具体的な計算が難しい、という場合は、税理士など専門家に相談したり、申告を依頼する手があります。依頼した場合は上記の多大な計算にかかる時間を削減でき、適切な財産評価や税額を算定してもらう事ができます。また、条件が細かく規定されている控除制度に対して、適用の可否を判断した上で適用してくれます。また、税理士に適正な相続税の申告書を作成してもらった場合、チェックする税務職員も「きちんと作成されている」と判断し、税務調査が入りにくいメリットも生じます。税務調査が入った場合でも、その時に立会いが可能です。また、申告だけではなく、節税に関しても相談することができます。

相続税対策としてマンションを建てる際のメリットとデメリット

節税対策

現預金よりマンション・不動産

相続する資産がかなりあって、それをそのまま現金で残してしまうと、遺族が相続する際に相続財産の評価額はそのままの額になってしまいます。これは、銀行の預貯金も同じであり、税金が高くなります。それを回避するために土地を購入したり家屋を購入することで評価額が下がりますので、ある程度の資産がある人は覚えておくと役に立つかもしれません。

また、何にも活用していない土地を持っている場合、そのままにしてしまうと評価額は路線価または固定資産税評価額になりますが、これを貸家貸付地として評価額を下げる方法があります。それは、アパートやマンションを建てることです。更に、それらを建てる時にローンを組むと、相続財産から借金が引かれることにより相続財産の総額を減らすことが可能になります。どの位変わるのかというと、土地の評価額は約8割程度かそれよりも少し下がります。建物が新築の場合には、固定資産税評価額が建築費の7割程度になります。

タワーマンションによる節税

このように大幅に評価額が下がりますので、相続税対策としてアパートやマンションを建てることを強くすすめられることもあります。節税を考える時にはこのような方法が有効なことは確かですが、デメリットもありますので慎重に検討しなければなりません。デメリットとして気をつけたいのは、建物を建てる際にローンを組んでいると借金が残ってしまうことです。いくら現金での相続分を減らすことができて税金対策を行うことができても、多額の借金が残りますのでリスクはあります。しかも、借金をしていれば利息がつきますし、建てたアパートやマンションの入居率が悪ければ回収率も低下してローンの支払いに影響が出る可能性もあります。家賃収入ありきで計画を立ててしまうと途中で行き詰まってしまうことも考えられますので、建築費用を現金で捻出する方法を考えるのが安全な方法です。現金で出す場合、相続税対策としては非常に有効な手段となります。

現金を不動産にかえる方法で相続税対策を行う場合は、購入するのは戸建住宅ではなく高層マンションの方が良いとされています。なぜ戸建ではないのかというと、部屋数の多い高層マンションの場合には不動産登記法上の土地面積が戸建よりも小さく計算されているからです。そのため、土地の評価額は時価の5割程度となって節税効果が見込めます。これは、高層階であるほど効果が大きくなりますので、できるだけ上の方の階を購入することが大切です。

購入した後に売りたくなった時でも、中古市場がかなり活発であるため売却しやすいというメリットもあります。価格が安定していますので大幅な下落などは考えにくく、特に高層階は人気がありますので高く売ることができます。このような換金性の高さは不動産購入時に必ずチェックしておきたいポイントであり、万が一相続税対策として購入する場合でも後々売却に困ってしまうような物件に手を出してはいけません。